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房贷45万提前还10万,利息怎么算?

查个信 ·

2021-05-17 08:57:11

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  最近有朋友跟我说,他最近买了个房子,这买房子有两种还款方式,等额本金和等额本息。他问我这两种方式有什么区别?还有房贷45万提前还10万,利息怎么算?  这些说法都对不对呢

  最近有朋友跟我说,他最近买了个房子,这买房子有两种还款方式,等额本金和等额本息。他问我这两种方式有什么区别?还有房贷45万提前还10万,利息怎么算?

房贷45万提前还10万

  这些说法都对不对呢?咱们呢今天就想研究一下这个问题。首先呢我们来研究一下房屋贷款的一些基本问题啊,房屋贷款你到银行去,要么用公积金贷款,要么用商业贷款。在贷款的时候,我们首先要知道一个年化利率对吧?比如说吧啊这个年化利率呢是百分之六,如果年化利率是百分之六的话,那么月利率就是百分之零点五,因为一年有十二个月,你每个月呢会还一次钱啊,那么你每个月还的钱呢,都包含本金和利息两个部分。我们为了使这个问题简化,我们假设一共就贷款了十二万元,而且呢一年还清。一年每个月都要还,所以一共是分为十二期,我们贷款的时候也是按月还的。比如说呢你如果贷款十年的就是一百二十期,贷款三十年就是三百六十期,每个月都要还,对吧?

  你每个月所还的钱既包含本金,又包含利息,你一共需要还多少利息呢?

  有人说在这个很简单啊,你看我一共带了十二万,一年就还清,一年利率不是百分之六嘛,所以啊我们就可以算出这个利息了。

  就是十二万元再乘以百分之六,结果就是零点七二万元,也就是七千二百块钱,这个做法对不对呢?

  错啊,这个是错误的。你如果真的去贷款,你最后会发现呢,你还的钱呢远远没有七千二百块钱那么多啊,为什么呢?咱们来研究一下啊,

  首先呢我们先来说第一种方式叫做“等额本金”。什么叫等额本金呢?

  你每个月还的钱里面呢,你的本金数量是固定的,比如说你一共欠了十二万啊,分十二期还,所以每一期就还十二万除以十二七等于一万元就行了。所以在这种方式下啊,你每个月的本金偿还,每个月本金偿还十二万元除以十二期,结果是一万元一个月。但是你不光要还本金,你还得还利息,对不对?你还利息每个月还多少呢,这就不一样了。

  我们首先看第一个月第一个月啊,你欠银行十二万。,银行说我的月利率是百分之零点五,所以我要收你百分之零点五的利息,这么一算就是六百元。也就是说在第一个月的时候,你需要还六百块钱利息,这九百块钱利息是怎么产生的?是你所欠的十二万元在一个月之内产生的利息,也就是之前产生的利息,之后他并没有收益,对吧?好了,那么第二个月又如何呢?你要注意在第二个月的时候,因为你每个月本金还一万,所以第二个月你不欠银行十二万了,你只欠银行十一万元了。

  那么银行代收你百分之零点五的利息,所以就是五百五十元。按照这种算法,一直到第十二个月,你只欠银行一万元了。银行收你百分之零点五的利息,结果是多少?结果是五十元。所以每个月你还的利息是不一样的啊。从最开始每个月六百到最后每个月五十。

  第一个月你一共就要还一万零六百,第二个月你就还一万零五百五。第三个月你要还一万零五百一,直到最后一最后一个月一万零五十元,你一共花了多少利息啊?

  那就是六百加五百五,一直加加加加到五十,这是一个等差数列,对不对?我们知道等差数列可以这么算啊,先做个平均值。

  六百加五十除以二,结果是三百二十五元,平均每个月三百二十五多少个月,十二个月,结果多少,三千九百元?也就是说,你利用这种方式还款的话,你最后一共还的利息是三千九,哎,为什么不是七千二呢?

  很简单,就是因为他算利息其实是看你还欠银行多少本金。你一直在还本金,对不对?所以你本金会越减越少。因此你最后还的这个利息是不到七千二百元的,就是这么一个原因。

  等额本金法它有一个好处,就是他每个月还的本金是固定的,所以总的还款额相对比较少一些,那么相对于这个等额本金法,还有另外一种方式叫做等额本息。

  什么叫做等额本息呢?显而易见啊,等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的啊,那这个该怎么办呢?这个算法稍微复杂一点啊,我们首先把这个模型设的简单一点。

  我们假设啊你呢这个一共贷款或者说欠款,最开始呢叫a 零,但是呢你还了一个月之后,欠款就是a 一了。

  再还一个月欠款就是a 二一直到第十二个月还完欠款就是a 十二,a 十二等于几,是不是应该等于零啊,因为你十二个月还完之后,你就不欠钱了嘛,应该等于零。

  然后我们每个月。

  每个月它的还款额,这个还款额是本金加利息啊,叫做大a 这个大a 呢是包含本金啊加。

  利息的好,我们现在就想问,如果我最开始欠款是十二万,a 零是十二,那么我们每个月还多少钱才能够把这十二万全黄光呢?我们看啊这个顺序是咋样的。

  首先呢我们知道a 零呢就是十二万,这就是第一个月啊,然后a e 是什么?a 一就是你在第一个月还完钱之后,还上了贷款。

  应该这么算,首先你欠了十二万a 零,但是经过一个月呢,他这个a 零会产生利息,所以你欠银行的钱变成a 零乘以一加上。

  百分之零点五了,因为它产生了利息,所以变成了这么多了。然后你不还还了a 吗?所以还减a 好,这就是第一个月还完钱之后,你剩了钱,第二个月还完钱之后,你剩的钱是多少呢?那就是。

  你第一个月欠的钱乘以一加百分之零点五,他要升息,然后你再还a 哎,一直这样下去,到第十二个月,第十二个月你欠的钱就是第十一个月欠的钱乘以一加百分之零点五。

  我的生息,然后再减去a 最后你让这个数得零。也就是说呢我们有这样一个比较复杂的这样一个方程啊,从你最开始欠十二万,每次都去掉a 之后,最后得出零了。

  你得把这个a 给我算出来,对吧?经过计算这个也有多少呢?a 等于幺零三二八元。也就是说假如你还十二个月,每个月还一万零三百二十八的话,那么最后十二个月还完,你刚好。

  不欠银行钱了,这就是所谓的等额本息法。至于说具体这个数怎么算出来的公式有点复杂,我们这里可以不写了,你在网上随便一搜贷款计算器,他说会帮你算出来的,非常简单啊。

  那我们看如果每个月还了这么多钱,你的利息有多少呢?每个月的利息是三百二十八,三百二十八乘以十二个月,最后算完了是三千九百。

  三十六元。我们看相比于刚才等额本金法的三千九百元要稍微多一些啊,但也没多多少,对吧?还多了三十多块钱啊,这就是等额本息法的特点。

  他呢每个月还款额是固定的,所以比较好安排我们的生活,对吧?不像等额本金,最开始还的钱比较多,最后还的钱比较少。但是呢他的缺点就是他最后的力气会稍微多一些啊,但其实不会差别特别特别大啊,还是基本。

  是差不多的,自然也多了一点。呃,等额本息法也好,等额本金法也好,这两种方法最后算出来利息都不到。这个利息原因就是因为他不停的还本金的时候,他会把本金产生的利息减少。

  那这样我们就可以给你回答第一个问题了。这个问题就是如果我已经比如说我贷款三十年,我已经还完了十年了,那么我现在提前还款会不会吃亏呢?注意还了十年的时候,你已经还了很多的利息,但这些利息都是前十年产生的,后二十年的利息,他银行还没有收你的。所以如果现在一次性的把所有的本金都还掉了,你就再也不用还利息了,所以你是不会吃亏的啊,。

  因此房贷45万提前还10万,是不吃亏的。但是有人说我现在不是在银行贷的款,我是小额贷款公司贷的款。那你可就要小心了。很多小额贷款公司是有很多坑的,虽然看起来力气好像不是那么高,但是实际利息要远远超过他说的。

  怎么回事儿呢?我们来研究一下啊,比如说有一个小额贷款公司啊,看看他的坑有哪些地方。首先第一个坑啊,比如说小蛋王子跟你说了,年利率百分之十二。

  哎,你看一下,好像也没有太高嘛。银行百分之六到百分之十二好像高了一倍也还可以接受,对吧?但是实际上它远远超过这个值,为什么呢?首先第一个啊,你带十二万。

  很有可能他就跟你说十二万一年吧,对不对?十二万乘以百分之十二,结果就是一点四四万,这就是你需要还的利息。

  那么这和银行相比就不一样了,银行是逐步收你的利息,你如果提前还款了,那么你的利息就不用再交了。而且在还本金的过程中,利息会越来越少。

  但是但是在我们公司很多不是这么干的,他直接用你的总贷款额乘以年利率,对吧?你虽然每个月可能都在还钱,但是他没有算你利息的减少,他还是按总额来计算利息的。

  所以这是第一个坑。因此你贷款的时候你要问清楚了,你到底这个利息是怎么算的,还款的方式是怎么算啊,这是第一个问题。第二个问题呢,很多小额贷款公司会利息先付。

  啊,利息先付,什么叫利息先付呢?我们举个例子啊,你还是贷款十二万元,百分之十二的利息一算一万四千四,对吧?

  所以呢他给你十二万的时候,他就已经把利息扣出去了,他只给了你。

  万减一点四四万。他只给了你十点五六万啊,你拿到手的就这么多钱,而且呢你每个月还得还钱。

  你不用花利息呢,因为利息已经签收了,你每个月还一万,然后共十二个月。你现在看起来感觉好像力气还是百分之十二,但实际上不是你注意看,你本来是想带十二万呢,但是他只给了你十点五六万,所以说实际。

  上你的贷款额只有这个数啊,就有这个数。然后你每个月还了一万块钱,这个额是固定的,对不对?每个月还一万。如果你说每个月还一万,一共带了十点五六万,把这两个数字分别带到我们等额本息一种还款方式去算的话。

  你会发现如果a 零是十点五六万,而每个月还款额是一万的话,你仔细计算利息。你会发现按照等额本息的利率算法,它的结果是百分之二十四的利息。

  啊,远远超过他名义上百分之十二的利息。所以从这几个角度来看呢,你这个利率啊实际上是非常非常高的。只不过他忽悠你的时候可能不会这么说。那所以你就要看清楚啊。

  这种贷款方式,它和银行贷款的方式的区别是第一个。你不停的还钱,但他本金产生的利息并不减少。第二,很多是先付利息。再给你加个手续费,那你利息就更高了,对不对?

  啊,因此大家如果想借钱呢,最好还是通过银行来计。